|
水木OurEstate版房地产论坛常见问题FAQ和经验谈
snowendless 发表于 2008-5-12 20:59:00 |
房地产论坛常见问题FAQ和经验谈V1—（Lakey整理版，随时更新）
以下内容为房地产论坛常见问题，相关答案整理自国家法律法规、网友实践经验、司法案例等。所有内容仅供参考，不具有任何法律效力或者法律意见，请读者自行甄别。版权归房地产论坛@水木社区以及相关内容作者所有。所有内容未经相关权利人许可，不得转载。
一、房地产论坛是讨论什么话题的
参见本版治版方针：http://www.newsmth.net/bbscon.php?bid=309&id=377327&ftype=11
讨论宏观经济，请去 EconForum 经济论坛
讨论装修问题，请去 Occupier 业主之家
二手房买卖信息，请去 OurEstate 二手房交流
房屋租赁，请去 House 房屋租赁
讨论时政问题，请去 MilitaryView 军事瞭望
二、关于房地产管理
1、什么是“五证二书”
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》，以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
“五证二书”不齐全的房子不能作为正常商品房上市买卖
2、土地使用年限
城市土地都是由国家所有，开发商从国家手里取得土地使用权。使用年限根据建筑的性质来区别，其中民宅是70年、纯商业建筑是40年，其他类型建筑是50年；
目前看，土地使用年限届满后，地上建筑得所有人可以通过向国家交纳一笔出让费的的方式继续获得土地使用权；
3、预售房（期房）可以转让吗？
理论上可以，但是由于国务院一直没有正式公布相关实施办法。按照法律规定和实践，一般房款完全付清的预售房可以转让，否则就不能转让；
4、“改底单”是什么？
改底单是所谓变更预售合同的方式来达到转让预售房的目的，实际上预售合同基本都已经在建委备案，因此基本不能变更。“改底单”是违规做法，风险很大；
5、买商品房需要交纳哪些费用？
契税、印花税、公共维修基金，是国家规定必须缴纳的，原则上不能由开发商或者物业公司代收。除此以外其他的费用基本都不是法律规定的；
6、“小产权”房子？
目前新闻中“小产权”和我们在法律实践中的“小产权”不是一个概念。前者一般指集体所有土地，又称乡产权。
按照目前法律规定，城市居民不得购买集体所有土地以及地上的房屋。所以小产权房交易没有法律保障，且为国家法律明令禁止，购买这种房子有很大风险；
7、贷款有哪些方式？
按揭贷款包括商业贷款和公积金贷款，以及贴息贷款，此外还有房屋抵押贷款
8、商业贷款能转成公积金贷款吗？
按照北京的规定是不可以的；
9、住房公积金贷款，需要满足什么条件？
（1）借款申请人须建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。
（2）对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上的条件下，可以申请贷款。
（3）借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。
（4）借款申请人夫妻双方不得有尚未还清的公积金贷款记录或是政策性贴息业务记录。
10、一套房子可以由多人共有吗？
可以，lakey最多见过一间平房由16个人共有；
11、什么是定金？
定金。关于定金的涵义和规定是有严格法律规范的。
（1）《中华人民共和国民法通则》第第八十九条第三项，当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金；
（2）《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当
约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效；第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十；
（3）在《担保法》基础上，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，因此
可以看出，定金是买卖双方之间约定的一种担保金，用于保证协议的履行，或者在一方违反合同约定时给于未违约（注意，未违约不等于遵守约定，嘿嘿）一方的经济赔偿。如果协议顺利执行，则定金是作为合同款的一部分或者由买方收回。
需要注意，定金是用来约束协议双方的。
三、关于二手房
1、什么是二手房？
这不是一个法律概念，或者说目前中国法律没有明确规定什么是二手房。一般认为，已经取得产权的房子再次进行交易时，该房子就属于二手房；
2、什么是存量房
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，与增量房相对。实践中就是二手房的另外一个称呼，一般在法律文书中常见；
3、北京市二手房有多少种？
没有明确规定，常见的有普通民用住宅（商品房）、非民用住宅（商品房）、成本价房、标准价房、央产房、三方集资房、危改房、回迁房、经济适用房、康居房、安居房、绿化隔离带农民安置房等。每种房子都有自己特殊的政策管理和交易流程；
4、什么样的二手房可以交易？
要满足三个条件：房产本身可以上市交易、房产没有交易障碍、卖方有权处分房产
5、没有房产证的房子能买吗？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让
6、经济适用房可以买卖吗？
分情况：
目前规定尚未满五年只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房、购买条件的家庭或政府相关部门收购；
已住满五年可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10﹪补交综合地价款
7、什么样的房子不能交易？
综合各种规定，大概有16种情况是不能交易的，其中主要的有：
（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封、冻结、保全或者以其他方式限制二手房权利的；
（2）依法收回土地使用权的；
（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
（4）权属有争议的；
（5）未依法登记领取权属证书的；
（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
8、二手房买卖必须通过中介吗？
不需要，中介能做的事情，只要你不怕麻烦，愿意跑腿，你自己都能做；
9、哪个中介比较好？
借用本版老水车shidian的话：
哪家中介好？这个问题不要问，因为中介都差不多。好中介，未必有好房源，有时候好房源恰恰在小中介手里，甚至在押房公司手里。
当然，你要确信对方不是骗子，查一查是不是有一定规模的。一般大点的问题都不大，他们自己会核实。小点的中介，你最好找个懂流程的人，把每一步都把握在自己手里，查一下房主的房子有没有问题什么的。这主要是为了防骗子。
10、中介收的“诚意金”是什么？
属于乱收费，不要交；
11、什么是二手房交易中的资金监管？
为防止中介卷款或者挪用客户资金，北京发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，2007年4月15日开始，房地产经纪机构或交易保证机构进行二手房交易，必须通过“专用账户”来划转交易资金——凡是通过中介进行二手房交易，如果中介要求通过其付款，那么必须向买房人提供专用账户，否则买房人应
该提高警惕，防止出现陷阱。不过北京有1700家正式中介，已经有专用账户的不到60家。
12、什么是网签？
北京市建设委员会2007年发布《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》，凡房地产经纪机构居间或代理买卖的存量房，房源信息在网上公示满一天后，房地产经纪机构可为达成交易意向的买卖双方提供网上签约操作服务。这个过程就叫网签；
13、可以不网签吗？
通过中介买卖的房子必须网签；自行成交的房子，可以选择不网签；
14、二手房买卖中有哪些税费？
出卖人承担税费，包括：
个人所得税
营业税、教育费附加、城建税
土地增值税
印花税
综合地价款
买受人承担税费，包括：
契税
印花税
土地出让金
不过在实践中，一般都是卖方拿净价，全部费用都由买家承担了
具体数率为：
个人所得税：房产差价的20%或者房屋成交价格1%
营业税、教育费附加、城建税：房屋成交价格5.5%
土地增值税：房屋成交价格1%
印花税：房屋成交价格万分之5
综合地价款：10%（经济适用房满5年）
契税：1.5%（普通住宅）；3%
土地出让金：1.5%（已购公房屋）；3%（康居房、安居房）
15、购买二手房如何提取住房公积金 ？
职工购买二手房的，提取住房公积金时应提供：
（1）买房人在房屋所在地的区县房屋登记部门办理的房屋所有权证；
（2）房管部门代税务部门开具的契税完税凭证及房地产交易的发票；
（3）如果购房时采用贷款方式，还需提供借款合同原件。
（4）身份证原件及复印件；
（5）住房公积金提取储蓄卡。
16、二手房过户需要多久？
各区不一样，海淀最快，当天可以完成，其次是昌平、东城、西城、宣武、通州等，朝阳目前是30天；
17、二手房贷款需要多久？
理论上10个工作日就够，包括评估报告2-3个工作日、个人评估1-2个工作日、面签1个工作日、通知放贷2-3个工作日；
18、35年限制是什么？
就是贷款总年限加上房龄不能超过35年；
（9.18）
19、没有房产证的房子能抵押吗？
不能。不动产实行登记主义，所以没有权属证明的房子不能交易，也不能做抵押；
20、延期过户、以租代售、改底单转售预售房……等可以通过公证来保障买方的权益吗？
不能。这些明显违规或者违反法律的业务，公证机关一般不会受理。即使受理，提供公证，也仅仅是表明这个事情曾经发生过，公证并不能保证协议双方履行义务。
（9.21）
21、可以通过赠与的方式规避营业税吗？
从法律上讲可以，但是以后再次交易就比较困难了，同时隐患很大，买方的利益得不到有效保障；
22、房子的房龄和土地使用年限从何时开始计算？
以房本记录为准 |
|
|
